Was sind der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze?
Da in den wenigsten Fällen genügend Eigenkapital vorhanden ist, um eine Immobilie vollständig aus eigenen Mitteln zu erwerben oder zu errichten, wird das benötigte Fremdkapital im Rahmen einer Baufinanzierung beantragt. Zwei sehr wichtige Begriffe im Zusammenhang mit der Vergabe von Baufinanzierungen sind der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze. Der Beleihungswert ist die Summe, die auf lange Sicht bei einem Verkauf der Immobilie erzielt werden kann. In aller Regel liegt der Beleihungswert unter dem aktuellen Kaufpreis, da die Banken davon ausgehen, dass wirtschaftliche oder andere Faktoren dazu führen können, dass der erzielbare Verkaufspreis niedriger ausfällt als der aktuelle Kaufpreis und aus diesem Grund entsprechende Abschläge vornehmen. Der ermittelte Beleihungswert stellt die Beleihungsgrenze dar, das heißt bis zu diesem Wert werden zunächst maximal Mittel für die Finanzierung zur Verfügung gestellt. In den meisten Fällen liegt die Beleihungsgrenze bei 60 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise des Wertes der Immobilie. Derartige Darlehen werden meist zu verhältnismäßig günstigen Konditionen vergeben, was den Hintergrund hat, dass solche Darlehen als erstrangige Darlehen für die Bank sehr sicher sind. Grundsätzlich erfolgt die Absicherung von Darlehen im Grundbuch in verschiedenen Rängen. Derjenige, der an erster Stelle steht, erhält im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst sein Geld wieder, die übrigen Gläubiger mit nachrangig im Grundbuch abgesicherten Darlehen erhalten nur dann Geld, wenn entsprechend Kapital übrig bleibt. Bei einer Zwangsversteigerung kann jedoch davon ausgegangen werden, dass zumindest die abgesicherten 60 Prozent des Immobilienwertes erzielt werden, wodurch das Verlustrisiko der Bank sehr gering ist und diese erhöhte Sicherheit durch günstige Zinskonditionen bei erstrangigen Darlehen an den Finanzierungsnehmer weitergegeben werden kann. Dadurch erklärt sich jedoch auch, weshalb Darlehen (Hypotheken-Darlehen), in deren Rahmen ein höherer Prozentsatz des Immobilienwertes finanziert wird oder die als Nachrangfinanzierungen abgeschlossen werden, nur mit Zinsaufschlägen analog zum ansteigenden Risiko vergeben werden